주택임대사업자가 월세로 임대 중인 주택을 전세로 전환하고자 할 때, 다음과 같은 사항을 고려해야 합니다.
전환 자체는 원칙적으로 가능합니다.
주택임대사업자가 보유한 주택은 전·월세 형태 모두로 임대가 가능하며, 임차인과의 협의를 통해 기존 월세 계약을 전세 계약으로 변경하는 것은 법적으로 허용됩니다. 하지만 아래 조건들을 반드시 확인하고 따라야 합니다.
임대차 계약의 자발적 변경 필요
전세 전환은 임차인의 동의 없이 일방적으로 전환 불가능합니다.
즉, 기존 월세 임차인이 있는 경우, 아래 방식 중 하나로 진행해야 합니다:
기존 임차인과의 계약 해지 후 전세 계약 체결
또는 기존 임차인의 동의 하에 전세로 조건 변경
💡 임차인은 계약갱신요구권이 있을 수 있으므로, 중도 해지나 조건 변경 시 정당한 사유와 협의가 필요합니다.
임대사업자 등록 조건 및 의무사항 확인
등록 임대주택일 경우, 다음 사항을 반드시 준수해야 합니다:
임대의무기간 내에는 자의적 계약 해지나 조건 변경이 제한될 수 있음
임대료 증액 제한: 연 5% 이내 증액만 가능
표준임대차계약서 사용, 임대차계약 내용 신고 등
🟡 특히, 공공지원 민간임대주택이나 매입임대주택 등 정책적 지원이 있는 유형이라면 별도의 제한이 있을 수 있으므로 반드시 확인해야 합니다.
임대소득세 및 세제 혜택 영향
월세에서 전세로 전환하면, 임대소득(현금 수입)이 일시적으로 줄어들 수 있지만,
보증금 총액이 3억 원을 초과하면 간주임대료 과세 대상이 될 수 있습니다.
※ 간주임대료 = 보증금 × (이자율 - 60%) × 임대일수/365결론적으로 임대인은 월세금액을 전세전환율을 적용한 금액에 대하여 5% 이내의 임대료 인상 규정만을 지키면 되는 것이고, 만약 기존의 월세를 살고 있는 임차인을 대상으로 하여 월세를 전세로 전환하는 것이라면 반드시 임차인의 동의가 필요하다는 것입니다. 물론 이 과정에서 간주임대료 대상이 될 수 있음을 감안해야 합니다.
그렇다면 어떤 식으로 월세로 전환하면 될지 알아보겠습니다.
임대료 인상률 규정 적용한 환산보증금 계산
주택임대사업자 임대료 인상 규정: 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 임대인의 임대료 인상률은 최대 5% 이내로 제한됩니다. 이는 전세보증금이나 월세를 조정할 때 모두 적용됩니다.
환산보증금: 월세 전환 시 환산보증금 계산이 필요하며, 환산보증금은 임대보증금에 (월임대료 × 12개월)의 100배(또는 4.5% 등 적용 기준에 따라)를 더하는 방식으로 계산될 수 있습니다.
렌트홈 계산기를 활용하면 쉽게 환산보증금을 계산할 수 있습니다.
이와 같은 계산기는 렌트홈 뿐만 아니라 임대차분쟁조정위원회에서 제공하는 전월세 전환 계산기를 통해서도 편리하게 전환 금액을 산정할 수 있습니다. 계산기의 기능은 둘 다 비슷합니다.
위와같이 계산된 금액은 5% 인상률 내에 적용한 금액이라고 볼 수 있습니다. 따라서 위와 같은 금액의 한도 내에서 계약을 진행하면 됩니다. 요약하면 다음과 같이 절차를 정리할 수 있습니다.
- 월세 보증금과 월세액 확인 : 현재 임대차 계약의 보증금과 월세액을 확인합니다.
- 환산보증금 계산 : 위에서 언급한 환산보증금 계산 방식을 통해 현재 환산보증금을 산출합니다.
- 전환될 전세금 계산: 위에서 산출한 금액에 5% 인상률을 적용하여 임대료 증액 범위 내에서 전세금을 조정합니다.
- 기존 세입자라면 동의 획득: 세입자의 동의를 받아야 합니다. 임대인은 세입자의 동의 없이 일방적으로 전세를 월세로 전환하는 것이 금지되어 있습니다.
전세에서 월세로의 전환
마찬가지로 임대인이 임대주택으로 지자체에 등록된 (렌트홈에 등록된) 주택을 기존에 전세로 주고 있었는데, 월세로 전환하고 싶다면 반대로 전세를 월세액로 전환한 금액의 범위 내에서(월세는 보증금과 월세액에 따라 전환금액이 달라지므로 여러 번 확인하는 것이 중요) 보증금과 월세액을 산정한 뒤 이 금액의 5% 인상 범위 내에서 계약을 하면 조건을 유지한 것이 됩니다.
결론
임대주택을 소유하고 있는 주택임대사업자는 결론적으로 전세를 월세로, 또는 월세를 전세로 전환할 수 있습니다. 이 때 중요한 것은 세금적인 부분을 고려해야 하며, 기존의 세입자라면 동의가 사전에 이루어져야 합니다. 이 모든 것이 고려되어 전환을 하기로 결정했다면 그 다음은 환산보증금을 계산하여 5% 인상된 금액을 계산한 뒤 이 금액의 범위 내에서 전세계약을 하면됩니다.
여기에 한 가지를 더 추가하자면 임대인이 전세로 전환하고자 할 때 전세금반환보증보험을 가입이 가능한 전세금의 범위를 확인하는게 좋습니다. 전세금반환보증보험이 가입되지 않은 경우 계약을 하지 않으려는 경향이 있기 때문입니다.